发布日期：2026-09-18 09:35 点击次数：162
记者丨张敏
剪辑丨张星
近日，东说念主民网率领留言板收到一条投诉，一位自称北京市丰台区某房地产神情的业主，投诉该神情存在违建景观。具体阐扬为，开发商将原始策画时的阳台禁闭，变成卧室，并以超坐蓐权承载的面积进行拜托。
投诉东说念主指出，这种情况"严重危害业主住房安全性"。
将阳台禁闭改建成卧室，大略增多房屋使用面积，提高得房率。但按照限定，怒放式阳台只算一半面积，禁闭式阳台则需按全面积筹谋。此外，禁闭阳台还需旺盛承重、消防、保温等审批要求。因此常见的作念法是，按照怒放式阳台报规，待验收后再封上。
禁闭阳台仅仅增多使用面积的宗旨之一。由于不完全计入面积，开发商还会在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上头作念著述，在不改革产权面积的情况下，增多使用面积，进而完了开发商卖"好房"、购房者获赠面积的"双赢"恶果。
由于不具备合规性，这类作念法也被称为"偷面积"。
连年来，跟着住房从数目发展转向质地擢升，监管部门放荡倡导"好屋子"栽植。但在践诺操作中，以"好屋子"为名而行"偷面积"之实的情况时有发生。群众指出，一些房地产神情以跳跃 100%，以至跳跃 120% 的得房率为卖点，不仅有悖旧例，亦存在诸多隐患。
如今，这种情况正在得到整治。本年以来，广州、北京、上海、成齐等多个重心城市以发布文献、强化审批等体式，对商品房栽植中的手艺要点进行范例。其中，成齐在 5 月发文范例后，于 10 月 10 日再度下文赐与强化。
跟着"偷面积"空间受限，"好屋子"正在转头。
图 / 新华社
飙升的得房率
按照住建部于 2013 年改良的《建筑工程建筑面积筹谋范例》，建筑面积应按当然层外墙结构外围水平面积之和筹谋。但半禁闭空间、开采空间等，在旺盛一定的条件下，可减半筹谋。
具体来看，结构层高在 2.2 米以下的地下室、架空层、落地橱窗等，可按 1/2 筹谋建筑面积；窗台与大地高差不及 0.45 米，且结构层高高于 2.1 米的飘窗，也按照 1/2 筹谋建筑面积；怒放式阳台面积雷同减半筹谋。
在践诺操作中，这些空间所占的面积越大，"省俭"的建筑面积就越多。从经济效益上看，开发商可减少相关税费的交纳，购房者则可获赠更多的使用面积。
北京某上市房企资深操盘手向 21 世纪经济报说念暗示，这种作念法并未违纪，但由于钻了轨制的空子，业内也称为"偷面积"。
他暗示，房地产开发中的"偷面积"景观由来已久。其中，在飘窗上作念著述是最常用的宗旨。开发商会作念一个较低的平台，即低台凸窗，同期畛域飘窗的高度，即可完了飘窗面积减半筹谋。按照雷同的想路，在掩饰式衣橱的瞎想中，也可完了"偷面积"。
他还指出，新址神情中频繁见到的超大入户花圃、大阳台、大露台、半地下室，齐能"省俭"建筑面积。"这些瞎想在近几年卓绝常见。"
该东说念主士暗示，在栽植"好屋子"的想路下，好多城市出台住宅瞎想新规，通过放宽瞎想表率，饱读动所谓高品性、高得房率神情入市。加之新址市集竞争日趋浓烈，开发商"偷面积"的能源更足。
连年来，商品房（尤其是别墅类居品）的得房率有显著提高的趋势。在监管较为严厉的一线城市，不少神情仍然打出了跳跃 120% 的得房率。而在二三线城市，一些神情的宣传得房率可在 180% 以上，以至跳跃 200%。
而按照旧例的瞎想范例，普通住宅的得房率平方在 75% — 90% 之间，别墅类居品不错作念到 95% 以上。一朝跳跃 120%，就被称为"超高得房率"。
广东省城乡策画院住房计谋磋商中心首席磋商员李宇嘉指出，监管缺位的情况也拦阻漠视。以前由于场地卖地压力大，加上高得房率能刺激短期拿地和新址销售，部分场地短视四肢占据主导，对开发商"偷面积"、违犯策画瞎想范例等景观睁一只眼闭一只眼。
房价"杀手"
正如李宇嘉所言，在当下的市集，高得房率神情的竞争力要更强。
跟着房地产市集深度换取，在神情竞争中，价钱依然不是独一的卖点。但依靠"偷面积"得到高得房率后，既不错增多瞎想空间，优化户型，也能突显性价比，居品力显著擢升。
多位房企东说念主士暗示，在销售宣传中，"超大维持面积""超高得房率"的说辞仍然行之灵验。再贴上"好屋子""第四代住宅"的标签，神情的竞争力会更进一竿。总体来看，高得房率神情的销售情况，要显著好于其他神情。
但在硬币的另一面，过度追求得房率，依然导致行业出现内卷式竞争，并初始激发烧心。
本年 9 月 8 日，长沙市房地产往来行业协会发文指出，自昨年 4 月实施《优化房地产开发神情策画贬责若干纪律》以来，市面上显现出好多以"高得房率"为卖点的居品，部分神情以至打出"得房率超 100% "营销标语，此类宣传易激发诬蔑及争议，一定进度上误导了破钞者。
该文献暗示，国度正积极倡导以"好屋子"栽植为导向，鞭策住宅向绿色、低碳、智能、集约化标的发展。在此配景下，亟需指导房地产开发企业从单方面追求"高得房率"，转向愈加看重神情举座品性与可接续发展。
现时，单方面追求"高得房率"的情况并非个案。有房企东说念主士暗示，在居品层面，好多方针不行量化，惟有得房率是实确凿在的卖点。因此，提高得房率成了好多神情的紧要任务，以至独一任务。
对于购房者来说，高得房率带来的，也并非全是刚正。正如前述投诉本小区神情"违建"业主的遭逢，通过"偷面积"得到较高得房率的神情，有可能存在一定的安全隐患。这昭着抵牾了"好屋子"计谋的初志。
另一个"反作用"也拦阻漠视。
李宇嘉指出，高得房率神情在抽象性价比上的完全上风，对旧规下的新址、二手房酿成了降维打击。近期二手房挂牌量增多，新址和二手房往来价钱下落与此相关。
这一不雅点得到了无为认同。北京某资深房地产营销东说念主士向 21 世纪经济报说念暗示，新址偷面积越严重，对老屋子的挤压就越狠。他暗示，神情得房率提高若干，相近的存量新址和二手房价钱，就将出现等比例的下降。
转头"好屋子"
本年以来，各地对"偷面积"的监管显著加强。
5 月 7 日，成齐印发《成齐市建筑工程完好意思策画地盘核实贬责宗旨》《成齐市建筑工程完好意思策画地盘核实责任要领及范例》，要求"板率"增多值不得跳跃 1.5%。也即是说，开发商违纪改造开采平台导致板率超标将无法通过验收。此外，新规要求层高舛误值放胆在 0.15 米以内，堕落开发商通过加高夹层、隔板等花样变相扩容。
10 月 10 日，成齐再次发文雅确，住宅的阳台、飘窗、入户花圃等水平投影面积不大于该神情住宅计容建筑面积的 30%。
9 月 26 日，上海发布《对于进一步促进本市住宅品性擢升的策画资源若干想法》指出，户型建筑面积小于 80 平方米的，阳台面积上限为 8 平方米，进深不得大于 1.8 米。沿群众绿地、广场河流、风貌街说念等地区，开敞阳台宽度不得大于 3 米，且每户仅可诞生一个。
年中，广州、北京也先后出手整治。
广州对飘窗瞎想、结构柱面积核算、花池功能、里面天井尺寸等，齐进行了范例。北京则减慢并收紧了多个神情的报规。其中，向阳区某高端住宅神情，发轫宣传的得房率为 97%，策画获批后，同户型的最高得房率降至 93%；通州区某神情在报规后，花池被砍掉。
多位受访者指出，展望将有更多的城市对此进行范例，跟着"偷面积"乱象被扼制，片晌的"面积红利期"也将濒临闭幕。
值得刺眼的是，比拟原有的限定，不少新规仍然预留了较大的瞎想表率。比如，按照成齐市的最新限定，阳台非论禁闭与否，均按照其水平投影面积的 1/2 纳入容积率筹谋。小区多项群众设施也不再纳入容积率、建筑密度筹谋。这些条件齐比原有限定愈加宽松。
合硕机构首席分析师郭毅向 21 世纪经济报说念暗示，在封堵"偷面积"空间的同期，连接饱读动对经济、好意思不雅、居住体验等需求的旺盛，这评释计谋的导向正在向"好屋子"转头。
她指出，"好屋子"计谋对擢升居住品性有着迫切酷爱酷爱，对短期楼市的改善作用也值得细目。要最大限定地判辨作用，中枢在于扩充历程的范例和扩充表率的把捏。跟着计谋的纠偏开yun体育网，"好屋子"将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品性与价值的践诺转头。